在房地產(chǎn)融資渠道持續收緊的背景下，近期央行發(fā)布降準的消息并未給市場(chǎng)帶來(lái)過(guò)多期待。

據山東q345b鋼管檢測員得知消息指出，不少業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)在此前監管部門(mén)對開(kāi)發(fā)貸、信托、債券融資等融資渠道持續收緊的情況下，此次降準對地產(chǎn)的實(shí)際影響有限。

在一系列政策影響下，8月份房企融資規模出現大幅下跌，資金成本上升，行業(yè)分化明顯，降杠桿將成為不少房企的主要任務(wù)，中小型房企預計會(huì )面臨更大流動(dòng)性壓力。

降準影響有限

9月6日，央行發(fā)布降準消息，據了解，此次降準預計釋放長(cháng)期資金約9000億元，其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。

據山東q345b鋼管檢測員表示，歷年來(lái)的每一次央行降準，均會(huì )引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注，其中對房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響更是必不可少的討論焦點(diǎn)。多位接受采訪(fǎng)的業(yè)內人士表示，此次降準對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的利好影響有限。

“降準對房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的作用有限，目前房地產(chǎn)金融政策是普遍偏緊的，不會(huì )因為降準而變得寬松。降準釋放了長(cháng)期低成本資金，MPA(宏觀(guān)審慎評估體系)考核也會(huì )引導銀行加大對制造業(yè)、民營(yíng)企業(yè)中長(cháng)期信貸投放，會(huì )防止銀行資金流到房地產(chǎn)市場(chǎng)，不用擔心會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響�！泵裆�銀行(6.170,0.02,0.33%)首席研究員溫彬表示。

“這次普遍降準和定向降準相結合，降準有助于降低銀行資金成本，引導銀行降低實(shí)體經(jīng)濟融資成本。同時(shí)銀行可貸的長(cháng)期資金是增加的，有助于優(yōu)化信貸結構，增加中長(cháng)期信貸投放�！睖乇蚪榻B。

實(shí)際上，在此次降準之前，房地產(chǎn)融資的多道閘門(mén)已收緊。

據山東q345b鋼管檢測員表示，今年5月17日，銀保監會(huì )發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規建設”工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“23號文”)，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進(jìn)行房地產(chǎn)融資，這成為上半年房地產(chǎn)融資由松變緊的節點(diǎn)。

隨后，銀保監會(huì )的要求進(jìn)一步細化并落實(shí)。8月9日，銀保監會(huì )發(fā)文稱(chēng)，將在32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項檢查，涉及土地儲備貸款、開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人房貸、住房租賃貸款等銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款，嚴查各種將資金通過(guò)挪用、轉道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規行為。

8月30日，銀保監會(huì )又發(fā)布對部分地方中小銀行機構現場(chǎng)檢查情況的通報，對中小銀行違規為房地產(chǎn)項目提供融資進(jìn)行了批評。

據山東q345b鋼管檢測員指出，根據媒體報道，近期多家銀行已經(jīng)收到窗口指導，要求收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度，原則上要將開(kāi)發(fā)貸控制在2019年3月底時(shí)的水平。其中建行表示將進(jìn)一步嚴控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸準入標準，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸合規發(fā)展。

“銀行渠道現在對所有房地產(chǎn)企業(yè)都不會(huì )放松，確實(shí)現在對地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)要求比較高，內部都會(huì )做風(fēng)險提示�！币晃粯I(yè)內人士表示。

信托渠道也不斷收緊。不少信托公司收到“窗口指導”要求，內容包括：2019年的剩余時(shí)間，房地產(chǎn)信托規模不超過(guò)2019年6月30日的規模；未備案項目一律暫停；符合“432”的通道類(lèi)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)項目也全部暫停；地產(chǎn)公司并購類(lèi)項目全部暫停等。

海外融資亦受到限制。據山東q345b鋼管檢測員指出，根據國家發(fā)改委7月12日發(fā)布的關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內到期的中長(cháng)期境外債務(wù)，同時(shí)還對境外發(fā)債提出多項嚴格要求。

9月4日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議表示專(zhuān)項債發(fā)行步伐將提速，但是專(zhuān)項債資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域、置換債務(wù)以及可完全商業(yè)化運作的產(chǎn)業(yè)項目。

在一系列融資收緊政策影響下，8月份房企融資規模大幅縮減。

第三方機構易居克而瑞研究中心發(fā)布的報告顯示，8月95家典型房企的融資總額為753.72億元，環(huán)比下降52.7%，同比下降21.3%。據山東q345b鋼管檢測員表示，從具體的融資方式來(lái)看，境內債權融資472億元，環(huán)比下降39.9%；與此同時(shí)，境外債權融資額267.63億元，環(huán)比下降63.0%。境內外的融資額環(huán)比都有較大幅度的下降。

同策咨詢(xún)研究院監測的40家典型上市房企數據亦顯示了同樣的趨勢。據其監測，8月房企完成融資金額折合人民幣共計368.26億元，環(huán)比下跌58.15%。其中，境內銀行貸款融資金額74.59億元，環(huán)比大幅下跌41.79%；其他債權融資金額74億元，環(huán)比大幅下跌35.7%；信托貸款融資總額66.24億元，環(huán)比大幅下跌63.28%；公司債共融資63.36億元，環(huán)比大幅下跌83.62%。

融資收緊的同時(shí)，房企還面臨著(zhù)較為嚴峻的償債壓力。據山東q345b鋼管檢測員指出，根據Wind數據統計，2019年房企國內債到期償還量5381.36億元，海外債到期規模237.57億美元(約合人民幣1660余億元)�？硕�瑞研究中心數據顯示，2019年上半年到期債券2108億元，是2018年全年到期債券的93%。

“對于國有房企來(lái)講影響不大，融資成本和渠道還是相對寬松。而對于有外債的民營(yíng)房企來(lái)講，將會(huì )面臨愈加膨脹的外債壓力�！眹�際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng )始人黃立沖表示。

7月11日，泰禾集團(6.550,0.12,1.87%)股份有限公司(000732.SZ，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“泰禾集團”)公告，境外全資子公司已完成4億美元債券發(fā)行，票面利率高達15%，創(chuàng )下2019年發(fā)債利率新高。兩個(gè)月后，9月10日，泰禾集團再一次宣布要發(fā)售票面利率為11.25%的美元債。據山東q345b鋼管市場(chǎng)調查員調查了解，泰禾集團在2018年第八次臨時(shí)股東大會(huì )上，審議通過(guò)全資子公司TahoeGroupGlobal(Co。，)Limited擬在境外公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)18億美元債的議案。截至目前，泰禾已經(jīng)完成了在審批額度內12.55億美元債的發(fā)行。

除了發(fā)債之外，泰禾集團今年以來(lái)已多次出售旗下地產(chǎn)項目，以獲得更多的資金回血。2019年中期業(yè)績(jì)報告顯示，泰禾集團一年內到期非流動(dòng)負債255.19億元，短期債務(wù)75.54億元，公司貨幣資金為153.0億元。連續資產(chǎn)出售之后，公司資產(chǎn)負債率降至84.60%，比2018年末下降2.28%。

融資成本較高的房企不在少數，尤其就民營(yíng)房企而言。比如7月11日，大發(fā)地產(chǎn)集團股份有限公司(06111.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，擬發(fā)于2021年到期的1.8億美元、票面利率為12.88%的優(yōu)先票據。

克而瑞研究中心報告顯示，2019年上半年，其所統計的174家上市房企的加權平均凈負債率為91.37%，較年初增加了4.29%，達到歷史最高值，近六成房企的凈負債率有所上升。

據山東q345b鋼管檢測員表示，從債務(wù)情況來(lái)看，174家上市房企總有息負債規模為76654億元，70家重點(diǎn)房企總有息負債66283億元，較年初增長(cháng)11.3%。2019年上半年短期有息負債23668億元，較年初增長(cháng)4.8%，長(cháng)期有息負債52953億元，同比增長(cháng)13.6%。

至于房企降杠桿的邊界在哪里？該高管指出，新浪財經(jīng)上市公司研究院的分析表明，2018年中、2018年底、2019年中，70家主流上市房企的凈負債率分別為：125%、111.13%和110.97%�！跋噍^于國家發(fā)改委對房企75%凈資產(chǎn)負債率的發(fā)債要求來(lái)看，房企杠桿率下降空間依然很大�！�